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[建言] 售馨楼盘烂尾、业主叫苦,能否终结害人的房屋预售证制度

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发表于 2014-5-10 22:49 | 显示全部楼层 |阅读模式

售馨楼盘烂尾、业主叫苦,能否终结害人的房屋预售证制度?
惠城写手

   在西子看到“光耀售馨楼盘烂尾,业主数月维权一场空的帖子”,心里感慨万千,光耀地产在惠州算是较大的房地产企业,在惠州成功开发了荷兰水乡的楼盘,可今天却碰上如此遭遇,对大型房地产公司来说,一个楼盘烂尾或许可以通过别的楼盘来弥补,未必能让企业倒下,可对购买了烂尾楼盘的业主来说却是致命的,除了极少数炒房客外,对绝大多数买房自住的人来说,购房款可是一家人多年的积蓄,新买的房子烂尾或许意味着倾家荡产,业主的伤痛是何等的辛酸。为何会滋生如此凄惨的状况,就是因为房屋预售制度。在引发许多售馨楼盘烂尾、业主叫苦的大背景下,政府相关部门能否终结害人的房屋预售制度呢?

  首先,房屋预售制度已经完成了历史使命。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来,我国城镇住房总量不足,商品房供不应求,加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。在资金不足、商品商紧缺的城市化初始阶段能起到很大的作用。
     
   对于当下的中国许多城市,商品房进入供过以求阶段。尽管本届中央政府提出城市化政策,可经过胡、温的十年执政,农村得到实惠很多,城市化快速发展阶段已经过去。我的老家是粤北山村,今年五一回到老家,看到几乎家家户户都建起了楼房,住得比城里宽敞得多,洗澡用太阳能热水、看电视用锅盖,许多人家里都有洗衣机、冰箱,水泥路通过村庄,农村与城市的差别不大,城市的吸引力已经大为减小。相反,农村空气好、水干净、没有交通拥堵。与其花100万在城里买一套房,不如在乡下花40万建一栋两层半的楼房。大量农村居民进城买房情景已经成为历史。房屋预售制所要解决城市住房严重不足的情况已经不复存在。

  耳听为虚、眼见为实,衣服合不合身、鞋子合不合脚试穿一下就知道,买贵重的东西人们还是喜欢去实体店而不是网上订购,是因为实体店看得见真家伙,心理踏实。而买房子对许多人来说也许是一生之中买的最贵东西,更要谨慎踏实行事,可房屋预售制却让买房踏实变得虚缈。房屋预售制存在诸多弊端:
        第一、助长了房地产商不重视房屋质量的歪风。要卖出好价钱肯定要好质量,这是商品社会通行的准则。可房屋预售制却违背了这种原则,房子图纸设计是很好,购房者的钱已经到手,质量好坏的问题不大了,在追逐利益最大化的心理上,预售房屋后开发商抓好房屋质量动机不强,反而助长开发商偷工减料、以次充好之歪风,人为地埋下房屋的安全隐患。
        第二、助长房地产商好大喜功盲目扩张的歪风。做事不在于多在于精,企业的财力和人力是有限的,应量力而行稳打稳扎。可有了房屋预售制,就能让地产商花未来的钱,把预售款挪作他用,盲目扩张、四处出击。一旦营商环境发生变化,资金链断裂,导致扩张失败,就拖累了开发的楼盘,为楼盘烂尾、甚至企业倒闭埋下风险隐患。
        第三、助长滋生楼盘办证的腐败歪风。房屋建好后才销售,房屋的质量摆在那里,办证时没有多少可操作灰色空间。可预售就不一样了,对开发商来说越早办成预售就越好,预售越早回笼钱就越多,房企要投入的钱就越少,也就越赚钱。可越早办预售房屋建设项目就越不完善,这时如何攻关相关部门发预售证就显得特别重要了。房屋预售制度客观上提供了滋生腐败的土壤。
        第四、助长增加社会不和谐的风险。预售商品房销售与房屋实际交付之间存在时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房、挪用预售金等不规范行为留下了空子,甚至出现房屋烂尾无法交付使用情况,使消费者的合法权益得不到保障,建筑商收不到钱。领不到工资的工人、收到货不对板的业主、甚至无法收楼业主在找开发商解决不了问题情况下,就会找政府相关部门申诉,给社会增添了不稳定的风险。

     取消房屋预售证制度,房屋建好才能出售会给地产商一种压力,房屋没建好无法卖钱,房屋质量不好卖不出好价钱,从而迫使地产商要如期建好房屋,重视房屋的质量。购房者就能买个明白,政府相关部门也不用处理楼盘烂尾的头疼事。可谓一箭双雕,何乐而不为呢
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发表于 2014-5-13 17:25 | 显示全部楼层

    惠城写手正牌您好!很感谢您对我市房地产市场发展的关注。商品房预售制统称为商品房预售许可制度,是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。为了规范商品房预售市场秩序,完善对房地产市场的规范管理,国家建设部、广东省分别于2004年7月、2010年7月修订颁布实施《城市商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》。
    目前,我市还没有接到相关取消商品房预售制度的相关文件。

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发表于 2014-5-11 12:20 | 显示全部楼层

这不单单是惠州!到处都是这样,害人不浅!
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发表于 2014-5-11 14:05 | 显示全部楼层

http://finance.qq青岛女地产大亨姐妹双双跑路 欠贷或超70亿元.com/a/20140511/004190.htm?pgv_ref=aio2012&ptlang=2052
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发表于 2014-5-11 16:09 | 显示全部楼层

预售政策让开发商用1亿就来做十亿的生意,几亿就做几十亿的生意,很多承诺都不兑现,监管又不到位,甚至一房多卖或烂尾,风险是很大的,最后受害者就是老百姓
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发表于 2014-5-11 16:12 | 显示全部楼层

楼主指出了问题所在,但是现在房地产成为地方政府的收入支柱,如此一搞估计房地产业会受到很大的影响。即便出发点是好的,估计政府也不愿意这么干。
用零度的眼光看世界
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 楼主| 发表于 2014-5-11 21:29 | 显示全部楼层


回 6楼(菜鸟) 的帖子

可是出了问题楼盘烂尾业主闹事,还是要政府出手扫尾。
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发表于 2014-5-13 11:26 | 显示全部楼层

不预售政府收不到这么多税费
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发表于 2014-5-13 14:52 | 显示全部楼层

楼主分析的非常详细,也很有道理,但是对于解决的办法,本人认为,根本的症结不是预售制度。任何制度的设计都会有缺陷,就楼主所陈述的几个风险,我认为最有效的解决办法是推行法治。房屋质量有合同法,开发商跑路有刑法,建议是提高开发商的违法成本,同时建立相关的监督和防范制度(比如设立保证金,扣留一定比例的预售款,完善企业征信系统等等)。至于政府的收入来源和税收,也是要纳入法制的规范化管理,才能真正做到公平正义,保护普通百姓的利益!简单的否定预售房制度有失偏颇!
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